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不動産貸付に係る小規模宅地等の特例の改正について

2018年8月1日

大阪北区・税理士法人I doの沈です。

今回は平成30年度税制改正にあった不動産貸付に係る小規模宅地等の特例の改正について説明をしたいと思います。

 

1.改正の内容

  被相続人等が貸付事業の用に供していた宅地等が小規模宅地等における貸付事業用宅地等に該当する場合、相続税の計算において、その相続税評価額から200㎡までの部分を50%減額することができますが、平成30年度税制改正により、相続開始前3年以内に貸付を開始した宅地等については、 対象から除外されることとなりました。

 

  この改正は、平成30(2018)年4月1日以後の相続・遺贈から適用となります。改正の狙いは、相続発生前に、一時的な賃貸目的で都心のタワーマンション等を購入し、本特例を適用して相続税負担を軽減する事案への対策であると考えられ、その証拠に、 相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている場合(注)は、改正の適用外とされています。

 

なお、経過措置として、2021年3月31日迄に発生した相続においては、平成30(2018)年4月1日以後に新たに貸付事業の用に供されていた宅地等を除くと読み替えるものとなり、 改正前に既に貸付けられていた宅地等については事業的規模の判定に関わらず、貸付事業用宅地として特例の対象となります。

 

(注)相続開始前3年を超えて引き続き行う「貸付事業」は、貸付事業のうち準事業(事業に称するに至らない不動産の貸付その他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行われるもの)以外のものと定義されています。 (平成30年4月1日施行租税特別措置法施行令40条の2第1項、16項)。

 

2.事業的規模

  事業的規模の判断は、原則的に社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか否かによって実質的に判断します。建物の貸付については、所得税法関連規定において、次のいずれかの基準に該当すれば、事業として行われているものとするとされており、これに準ずるものと考えられます。

①貸間、アパート等については貸与することのできる独立した室数が概ね10室以上であること

②独立家屋の貸与については、概ね5棟以上であること

 

  土地や駐車場の貸付については、明確な基準は存在しませんが、建物の上記基準を参考に、貸地は5件を1室、駐車場は5台を1室と判定されているともいわれています。従って、貸地又は駐車場のみで事業的規模と判定されるには、50件又は50台以上が必要ということになります。 ただし、これらは目安に過ぎず、最終的には、有償性、反復・継続性、リスク負担、取引の目的等々を考慮した実質的な判断で事業的規模の判定がなされますのでご注意ください。

 

この記事について、または顧問契約・その他のご相談は、大阪北区の税理士法人I doまでご連絡ください!

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